Дом и земля: распространенные сложности при наследовании
Бывают, например, такие ситуации, когда дом завещается одному наследнику, а участок, на котором он построен – другому. С точки зрения логики такое завещание должно быть признано недействительным, ведь наследование в таком порядке не позволяет использовать по назначению ни дом, ни участок. Но суд выносит решение о правомерности завещания. И в этом случае среди наследников будут неизбежно возникать конфликтные ситуации.
Бывают проблемы и другого характера. Очень распространены, к примеру, случаи, когда наследодатель завещает дом, а земля под домом при этом не находится в его собственности. Рассмотрим эту ситуацию более подробно.
Что делать, если дом в собственности, а земля – нет
В Советском союзе земля была государственной, гражданам иногда предоставлялись наделы в собственность, но чаще – во временное пользование в двух вариантах: постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение. Оба варианта исключают возможность продажи земли, а в первом случае невозможно и наследование. При этом, дома и другие постройки на этой земле могли быть собственностью, в связи с чем передавались по наследству, дарились, продавались. Поэтому в настоящее время нередки ситуации, когда наследник, получив дом по завещанию или по закону , обнаруживает, что бумаги, подтверждающие право собственности наследодателя на участок, отсутствуют.
В этом случае могут быть два варианта. Первый – наименее затратный с точки зрения сил, денег и времени. Необходимо обратиться в местную администрацию для получения документа о выделении участка предыдущему владельцу. Это может быть выписка из похозяйственной книги, распоряжение или акт о выделении.
В соответствии с ч.9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до 30 октября 2001 года, то есть, до введения в действие Земельного кодекса РФ, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.
Но может случиться и так, что вам не удастся получить подобный документ. В этом случае необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о передаче прав на землю по ее кадастровой стоимости. В этом случае процедура будет более длительной и потребует довольно существенных расходов, поскольку придется проводить кадастровые работы для установления границ участка и осуществлять его постановку на кадастровый учет.
Кроме того, если участок был предоставлен в собственность 1998 года, запись, подтверждающая право собственности, должна иметься в Едином государственном реестре прав. Также велика вероятность, что все документы на землю будут в порядке.
Когда у дома и земли разные собственники
А если участок и постройки завещаны разным лицам, как в примере в начале статьи. Согласно гражданскому законодательству недвижимость имеет конститутивный признак, то есть, все постройки прочно связаны с землей, на которой они возведены.
В то же время законодательство не запрещает раздельное владение землей и находящимся на ней объектом. Соответственно, порядок пользования и распоряжения наследственным имуществом определяется только по взаимному согласию всех наследников. Или – если они не могут договориться, в судебном порядке. При этом суд может установить частный сервитут – ограниченное право пользования землей для собственников дома.
Если наследство завещано нескольким собственникам
В данном случае осуществляется раздел унаследованной земли. Определение долей производится на основании законов, установленных субъектами Российской Федерации, о минимальном размере участков определенного целевого назначения.
Если участок по какой-либо причине не подлежит разделу, он переходит к наследнику, обладающему преимущественным правом на получение земли в счет своей доли. Такое право образуется, если наследник пользуется имуществом длительное время, полностью содержит дом и землю, не имеет другого имущества. Остальные наследники получают компенсацию в размере рыночной стоимости их долей.
Когда ни один из наследников не обладает преимущественным правом или не желает им воспользоваться, владение и распоряжение участком осуществляется на условиях общей долевой собственности.